La evolución del sistema registral francés es contradictoria, plagada de vueltas y replanteamientos, como la propia historia de Francia.

El sistema de publicidad inmobiliaria en Francia fue introducido por la revolución francesa de 1789 que puso en vigor el código hipotecario de 1795 que estaba plagado de innovaciones que favorecían el desarrollo de la disciplina como fue: la inscripción de todas las hipotecas y de las mutaciones sobre eldominio, así como fortaleció el derecho de los acreedores hipotecarios, avances que se consolidaron con la Ley 11 de 1798 de fuerte influencia germana, que fueron desdibujados posteriormente por el Código Napoleónico de 1804, que reinstaló una serie de limitaciones que ya habían sido rebasadas en cuanto a las trasmisiones del dominio y la inscripción de las hipotecas. Los revolucionarios se habían convertido en conservadores.

Con posterioridad sucesivas reformas fueron introduciendo paulatinamente cambios, hasta que la reforma sustancial de 1955-1959 sentó las bases que permitieron definir los rasgos fundamentales de dicho sistema.

Es (consensual) teoría del título y del modo (traditio). Los franceses prescinden de la traditio, sólo basta convenio, contrato sobre un bien. La traditio trasciende al sistema registral francés, ya que la inscripción es declarativa y tiene eficacia la transmisión de los Derechos reales extrajudicial frente a 3ros sin inscripción. Es un sistema de acto, lo que reinscribe es el acto y no el derecho real, se sigue el sistema del folio personal, por lo que se inscribe es el titulo registral y no la finca, contiene el tracto sucesivo, se exige que el transmitente sea titular inscripto para que el adquiriente adquiera la propiedad registral, oponibilidad frente a 3ros, solo aquellos derechos que están inscriptos, el registrador de la propiedad únicamente verifica la forma en que se realiza el acto no la legalidad del mismo.

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